作为国家重点扶持、就业容量大的现代服务业，国内的物业企业经过近30年发展，在城镇社区已融入人心。政府办公楼、银行和公司写字楼、商业区和大型超市等也逐渐由以前的后勤自理向社会化的物业管理靠拢。除中西部的一些欠发达地区和农村地区暂未普及物业管理的观念外，物业的触角已深入到社会的各个角落，成为蓬勃发展的朝阳产业。
一、当前物业发展遇到的瓶颈
物业属于劳动密集型的行业，企业的人工成本一般占到总成本的60%。过去较长的时间里，物业享受着人口红利带来的利润。但随着社会发展，劳动力供给减少及人工薪酬的持续攀升，人口红利已成昨日黄花，在改革开放以后，劳动密集型企业的种种弊端，在物业行业逐渐显现。首先是招工难。物业工作的大量岗位技术含量低，薪酬也偏低，所以大多数物业企业均面临着“用工荒”。其次是员工的素质较低，老龄化严重，“爷爷安保，奶奶保洁”现象随处可见。在对一个拥有4000多名员工的大型物业企业进行调研后发现，有74%的员工只具备初中及以下文化水平，50岁以上的员工占总数的38%。第三是较多物业企业管理水平低，乃停留在企业创办之初的水平，“保洁基本靠手，安管基本靠走，管理基本靠吼”，离现代化企业管理制度相距胜远。第四是专业技术人员匮乏，大多物业公司缺少专业的工程师和物业管理师，对ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等体系的执行、贯彻有心无力、仅限于对外宣传。第五是随着人力费用和维护材料的刚性成本不断增长，而在指导价限价政策和低价竞争环境下，物业企业没有完全的自主定价权，也使物业的发展遇到了极大的障碍。
二、物业要发展必须走向科技之路
怎样才能使物业达到人员配置减少，管理和执行效率提高，运营成本降低的可持续发展之路，实现劳动密集型企业的转型？笔者认为唯有依靠科技，才是根本。
科技是第一生产。现今科技已渗入到物业行业的方方面面，一些具有前瞻眼光的物业企业，已在这方面进行了诸多可借鉴的成功实践。
1、安保人员是物业企业中占比例较多的岗位群体，且责任重大。通过引进先进的智能技术，用技防、物防取代人防，即可减少安保人员的配置，节约物业成本又可提高业主的安全性和秩序维护管理的效率，达成人、物、技防的和谐统一。如有的物业服务企业实施的出入口智能安防系统，利用出入口防伪装置、生物识别技术、二代身份证识别等等技术，使安保人员可以快速的对外来人员做出判断；通过车辆自动识别和远程距离读卡技术提升，车辆出行的便利性和业主的尊贵感得到有效提升。还有如访客管理系统化，综合运用二代身份证自动登记，人脸图像高清拍照、无线定位追踪、电子地图监控联动技术，实现访客信息智能处理和登记，访客自动获得从入口到业主家或办公室所经门禁的精确授权，无法刷开其他门禁，对来访人员做到了实时动态监控，变主动巡逻为主动跟进，减少了巡逻人数，降低了安管漏洞。
出入口智能管理系统和访客管理系统，既提高了安全档次，减少了安保人员，还提升了物业的安全管理效率。而这两套系统的投入因减少了安保人员，一般能在二、三年内收回成本。
2、在物业管理方面，随着科技的进步，信息、通信、物联网技术已开始进入物业管理领域。利用最新的在线平台技术，打造出的网络服务信息平台和业主在线平台，通过网络、宽带、IP可视电话系统等，实现了物业与业主、安保人员与业主、业主与业主之间的直接对话。在线保修、在线投诉、房屋租赁及在线缴费均与成为现实。业主可以随时查阅物业企业发布的信息，提出自己的服务要求。
对新技术和客户个人资源进一步整合后，不少物业企业在为业主提供优质服务的同时，也抢先占领了“业主”这一极具发展前景的资源，利用新技术和优势、创办了社区商业、医疗、教育、家政服务、EBA远程设备监控等新的服务内容，依靠社区业主、客户集中的优势，展现了新的商业模式，为物业企业的全方位拓展带来了新的机遇和增值的巨大空间。
3、在物业节能及其他方面，近年来不少物业企业利用新技术和高科技，大力推进技能型设备的使用，收到明显的社会效益和经济效益。节能是物业企业的重要工作之一，如对物业大楼实行变频控制，对电梯滚梯加装人体感应装置，对车场照明及外围泛光照明安装节点稳压装置等等，在不影响正常使用的条件下，可降低用电量20%以上。利用太阳能发电系统也使节能的好办法之一。在用水中加装流量控制器并使用中水系统，节水的效果明显。而启用楼宇消防控制自动系统，既能对火灾实现有效、及时、准确的远程设备操作，又可降低人力成本。
总之，通过近年来的大家不断的探索和实践，科技在物业的各个领域显现的重要性日渐突出，所起到的减少人员配置、提高管理和执行效率、运营成本降低的作用越来越明显。物业要发展必须走科技之路已引起有识之士的共鸣。我们民兴公司拥有一支从总部到基层在工程保障、安保消防、保洁绿化、会议服务等方面积累了丰富经验的技术队伍，应该在这方面加强技术改造，放眼未来，引领中西部行业潮流。
三、充分认识物业要可持续发展必须依靠科技的重要性
物业发展到今天，依靠以前那种利用人口红利和粗放管理模式来经营企业的办法已经走到了尽头。物业要发展，就必须跟上社会发展的脚步，实现科技转型。深化企业内部的科技体制改革，推动物业成为技术创新主体，加强科技管理，组织科技开发，培养科技人才，实现科技运用，努力打造科技物业，这是我们每一个民兴人都必须认真思考和面对的严肃课题。
1、由劳动密集型企业向现代化科技物业转型是物业企业的大势所趋
国家《物业管理条例》明确规定，国家鼓励采用新技术、新办法，依靠科技进步提高物业管理水平和服务水平。这就从法律角度奠定了物业的生存、发展基础。同时，国家实施的多项法律法规如《清洁生产促进法》、《循环经济法》，以及出台的建设资源节约型和环境友好型社会、加强和大力推广合同能源管理的一系列方针、政策，都要求物业必须由劳动密集型向科技服务型转变。所以，提高物业服务和管理的科技含量，实现物业的科技转型升级，不光是业主和客户的希望，更是国家的要求，是物业发展的必然趋势。
2、实现科技物业是物业发展的正确选择
随着社会的进步和科技的更新，人们精神、物质文化生活的需求也在不断增长。物业服务的观念也必须紧跟社会前进的步伐，才有生存和发展的空间。
通过现代化智能技术、互联网、云技术、物联网等技术，实现物业管理平台、呼叫中心、远程监控、POA移动终端等服务板块的系统集成和智慧社区的推广，扩大服务、集中管控、远程监控、小区出入口智能门禁、车库无人代管、非核心业务外包、绿色自动喷灌、清洁机械化操作、业主在线报修与投诉等在物业管理中的综合应用，带动企业组织结构扁平化，管理流程再造，标准化工作推进，达到物业企业人员配置减少、人员素质提高，管理和执行效率提升，运营成本降低的综合效果。
综上所述，物业企业需要进一步的发展，必须实行向现代化科技服务业转型，以现代科技为支撑，通过建立新的商业模型、服务方式和管理方法，开发物业服务平台的商业价值，延展产业链和服务范围，探索建立物业配套服务体系，提升服务水平和质量，满足业主不断增长的各类服务需求，从而改善行业自身的生存状况。只有这样，物业才能拥有更广阔的拓展空间，也才会迎来更加辉煌的明天。
作者：四川移动物业管理部 陈惠蓉
