投票程序是否规范合法？ 本组文/重庆晨报记者 封璟 实习生 全亚丽 制图/朱正非业主业委会3

　　黄泥塝森岭居业主王效飞告到渝北区法院，要求撤销业委会选聘新物管公司的方案

　　业委会是一个小区的常设机构，它主要就是为广大业主服务，行使的职责必须要得到业主大会的授权。如果发生业委会侵害业主利益的事，业主们可以选出诉讼代表进行起诉。

　　近年来，业主状告业委会的案例时常见诸报端。今天，又有两起类似案例，都是因为“业委会在没征得业主大会同意”的情况下，擅自做出了一些决定，业主和业委会只有对薄公堂。

　　庭审现场

　　业主不买账

　　业委会擅自和开发商签协议分收益

　　业主不买账

　　业主委员会与开发商签订的物业设施收益分配协议，侵犯了业主的合法权益，该类纠纷是否属于业主撤销权范围？昨天，重庆市五中院二审一纸判决，让南岸万寿花园闹了几年的小区利益分配纠纷终于有了结果。

　　分配收益没问业主大会

　　万寿花园小区-B幢楼于2001年竣工。小区的物业用房、9个临时门面、5个门岗均为开发商重庆正扬公司修建。2011年8月2日，万寿花园业委会未经业主代表大会决议，与正扬公司签订了《万寿花园小区物业用房、临时门面使用分配协议》（简称《分配协议》）。

　　《分配协议》主要内容为：万寿花园小区物业用房的拆迁补偿的50%归正扬公司，50%归业主；九个临时门面由正扬公司使用，并享有全部收益，门面拆迁补偿金的一半归正扬公司；所有门岗拆迁补偿金等所有收益的一半归正扬公司。

　　2012年10月，小区业委会将协议内容公示，包括住户黄女士在内的部分业主才得知协议内容。

　　二审大翻盘，业主胜诉

　　一审时，法院驳回了业主黄女士的诉求，黄女士上诉至重庆市五中院。

　　五中法院认为，小区业委会与开发生签订协议，实际上是业委会决定的一种表现形式，协议的内容就是业委会决定的内容。协议内容涉及不动产的权利和利益归属，属于业主大会讨论决定的事项。业委会签订协议，超越了法定职责，损害业主利益，因此不具备法律效力。

　　二审判决撤销一审判决，撤销万寿花园业委会与他人签订的《分配协议》。

　　【法官释法】

　　办理这项案子的主审法官胡智勇：小区内物业用房、临时门面的使用关乎业主的切身利益，业委会超越权限损害业主利益的现象时有发生。这起案子具有一定的典型性。本案业委会未按法定程序召开业主大会，其与建设方签订协议的行为超越了法定职责，侵犯了业主的权利，该协议的相关内容不具有法律效力，应当予以撤销。

　　重庆晨报记者 封璟 实习生 全亚丽

　　业主状告

　　业委会

　　10日下午2点，渝北区法院10号法庭，65岁的业主王效飞和代理人王律师来到原告席。被告席上，小区首届业委会的负责人没有到，仅有付律师出庭应诉。有趣的是，双方的律师同样都是该小区的住户。旁听席有两排，坐着10多名业主。

　　庭审从下午2点持续到5点，双方争执得很激烈。法庭没有当庭宣判。

　　走出法庭时，我们还了解到，该小区去年就有业主状告首届业委会侵害知情权，也是在渝北区法院审理，并获得胜诉。渝北区法院去年12月底出具的判决书内，包含三项内容：第一，要求首届业委会在判决生效10天内，在小区张贴栏内公示小区《业主大会议事规则》《业主管理规约》的正式文本；第二，同时在张贴栏内公示小区建筑物及附属设施维修资金使用情况；第三，业委会向原告业主谭先生提供业主大会和业委会成立以来的会议记录的查询。

　　业主告赢

　　业委会

　　业委会：你告错了

　　7月29日的公示不具有可诉性，这仅仅是业委会在选聘物管公司工作中的安排，不是物权法规定可以起诉撤销的“决定”。换句话说，你告错了。要强调的是，宣布更换物管公司，是前期物管决定撤场，因情况紧急，必须尽快选聘新物管。我们采用邀标方式选聘，是一种公平公正的方式，并在业主大会上审议通过。

　　业主：撤销方案

　　去年7月29日，业委会决定并公示了森岭居选聘物管公司的方案，这套方案包括标题为《公示》、《选聘物管公司时间表》和《森岭居小区物管招标文书》的3份文件。我们认为，业主的决定权和投票权被剥夺，业委会没有征得广大业主同意，越权作出了不应该作的决定，应立即撤销这套方案，或者宣布该方案无效。

　　双方诉求

　　庭审焦点

　　新闻背景>

　　王效飞是渝北黄泥塝森岭居2栋2单元住户，去年8月的一天晚饭后，两三名业委会代表挨家挨户敲门，要求大家在两家候选物管公司中二选一。

　　可是，业委会代表只提供了一家公司的资料，王效飞认为“资料都不全，不能投”，可有人提醒“不投票就视为同意”。最后，老王在选票上投了“弃权”。

　　去年11月1日，新的物管公司进驻小区，至今已5个月。而不少住户不买账，认为新物管进场程序违法，拒绝缴纳物管费。业主和业委会多次“剑拔弩张”，也数次在法庭上“点燃战火”。

　　业委会：让业主们投票“四选二”、“二选一”是“方案”，但不是最终决定，最终决定是去年9月6日由业主投票决定的选聘方案和选聘结果。“二选一”选出的公司，本来就是业主自己选的，选择权和决定权是交给你们的。

　　双方一致认可“小区议事规则”的真实性，上面明确规定业主大会和业委会的职权明显不同，前者职权包括决定选聘方案，即老百姓说的“敲定、定板”，后者的职权是拟定选聘方案。

　　业主：业委会分明是偷换概念，选聘方案和业委会违法做出的决定是同一概念，选聘方案即为决定的事项，“你们将法律规定的"决定"偷换成"最终决定"，然后其它任何决定都不是最终决定，强辩所谓的"无可诉性"。”

　　广大业主一致理解的“选聘方案”，即“选聘工作的计划”，包括如何组织、开展选聘、如何确定候选物管、选择的标准等都应该由全体业主大会决定。

　　是“方案”还是“决定”？

　　1

　　业委会：这里有前任物管深国贸公司的撤场报告，还有业委会同意原物管撤场的公示，以及邀标公告，证明他们执意要撤场，所以要紧急选聘新物管。如果不尽快让新物管入场，小区的清洁、除渣、绿化、巡逻都将陷入瘫痪，尤其是大家天天在抱怨没人除渣。我们从没有逼前任物管离开。

　　业主：撤场报告和业委会的公示，恰恰证明你们（业委会）越权，擅自决定续聘条件和是否续聘，直接导致原物管被逼撤场，而我们广大业主毫不知情。况且，业委会邀标的公告不合法，没有证明力，招标文件、招标组织、程序等什么都没有，而且还明确规定没有接到你们业委会通知就无权竞标。招标的基本要素都没有，何来的公平公正？

　　前任物管是被逼走的？

　　2

　　业委会：这是工作安排，不具有可诉性，选聘过程有开标签到，有照片和结果公示，以及唱票、唱票底稿、唱票现场照片，证明9月6日在广大业主参与和监督下进行唱票表决，元有公司双过半，是业主无记名投票选出，符合程序规范。

　　业主：整个过程的真实性我们不认可，合法性和证明力更没有。没有经过正规招投标，没有进行打分、计分开标。选票只有复印件，底稿乱得一塌糊涂。你们的现场照片上，部分业主是去抗议的，难道能证明广大业主参与？

　　在另一起森岭居业主状告业委会案件中，也有过法庭举证，选票数量、各家得票数量与公示数量没有一项相符，存在大量假票、租赁户未经授权的投票、篡改选票、误导投票和假冒业主投票。

　　有旁听业主忍不住插嘴反问业委会：“明明小区1栋2单元只有18层楼，你这选票还钻出个19层。不是乌龙吗？”